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Die Ausgestaltung eines modifizierten deutschen REIT-Regimes. Eine Untersuchung auf Basis der Grundanforderungen an ein effizientes und gerechtes Steuersystem
Im Rahmen der vorliegenden Arbeit wurden – auf Basis der vorangestellten Effizienz-, Gerechtigkeitskeits- und Neutralitätskriterien – die umfangreichen Defizite der REIT-AG de lege lata aufgezeigt, die sich auch in der geringen Marktakzeptanz der Rechtsform widerspiegeln. Herauszustellen sind hie...
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| 1. Verfasser: | |
|---|---|
| Beteiligte: | |
| Format: | Dissertation |
| Sprache: | Deutsch |
| Veröffentlicht: |
Philipps-Universität Marburg
2011
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| Schlagworte: | |
| Online Zugang: | PDF-Volltext |
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| Zusammenfassung: | Im Rahmen der vorliegenden Arbeit wurden – auf Basis der vorangestellten Effizienz-,
Gerechtigkeitskeits- und Neutralitätskriterien – die umfangreichen Defizite der REIT-AG
de lege lata aufgezeigt, die sich auch in der geringen Marktakzeptanz der Rechtsform
widerspiegeln. Herauszustellen sind hier die restriktiven Vorgaben zur Anlegerstruktur
des § 11 REITG, welche die Fungibilität der REIT-Aktien einschränken und die sich
damit negativ auf die Allokationsfunktion des Kapitalmarkts auswirken. Ferner verstoßen
einzelne Anlagerestriktionen gegen die angestrebte Rechtsformneutralität und
Investitionsneutralität, beispielhaft sei hier die Ausgrenzung von Bestandswohnimmobilien
nach § 3 Abs. 9 REITG genannt. Gleichsam sind auch die neu eingeführten
Regelungen zum Immobilienhandel nach § 14 REITG und zu den Finanzierungsvorgaben
des REITG insgesamt zu restriktiv ausgestaltet. Die Festlegung des Mindesteigenkapitals
in § 4 REITG ist nicht geeignet, die Gründung oder den Formwechsel in eine REIT-AG
zu fördern. Und auch die zwingende Börsenzulassung nach § 10 REITG sollte aufgrund
des wenig entwickelten Börsensegments für Immobilien überdacht werden, da aus der
Notierung (derzeit) kein Informationsgewinn und damit keine Steigerung der Effizienz
des Immobilienmarktes abgleitet werden kann. Korrespondierend entsprechen auch die
Vorgaben zur Fremdfinanzierung nach § 15 REITG nicht den Anforderungen der Finanzierungsneutralität.
Investoren erachten daher den REIT-Status nicht als ausreichend
attraktiv und die Zulassungen bleiben deutlich hinter den Erwartungen zurück.
Im Rahmen der vorliegenden Arbeit wurde in Kapitel 0 – unabhängig von der steuerlichen
Beurteilung – herausgearbeitet, dass eine Steigerung der Attraktivität der REIT-AG nur
durch Anpassung der bestehenden rechtsformbezogenen Restriktionen auf Basis der
Prüfkriterien erreicht werden kann. Im Rahmen dieser Anpassungen werden insbesondere
die Abschaffung der Reglementierung der Anteilseignerstruktur und der Rückgriff auf
die Regelungen des WpHG vertreten. Gleichsam sind die zum einen betragsmäßig hohen
Anforderungen an die Eigenkapitalausstattung, analog zur Aktiengesellschaft,
abzusenken und zum anderen die zwingende Börsenzulassung der REIT-AG nach § 10
REITG abzuschaffen. Korrespondierend ist auch die Möglichkeit zur Fremdfinanzierung
gesetzlich zu deregulieren und einer Marktsteuerung zu überlassen.
Mit Blick auf die steuerliche Ausgestaltung ist festzuhalten, dass die geltenden gesetzlichen
Regelungen des REITG keine transparente Besteuerung, sondern lediglich eine
Steuerbefreiung auf Ebene der REIT-AG bewirken und den REIT-Aktionär durchgängig einer geringeren Steuerbelastung unterwerfen als den Direktanleger.752 Aufgrund des
Trennungsprinzips erfolgt dezidiert keine tatbestandliche Zurechnung der originär von
der REIT-AG erzielten Einkunftsart Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG an
die hinter der REIT-AG stehenden Aktionäre. Diese erzielen aufgrund der Anknüpfung
an die zivilrechtliche Ausgestaltung der REIT-AG Einkünfte aus Kapitalvermögen i.S.d.
§ 19 Abs. 1 REITG i.V.m. § 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG, die nach Maßgabe der Regelungen
der Abgeltungsteuer einer abweichenden steuerlichen Belastungswirkung unterliegen.
Diese steuerliche Ausgestaltung des REITG konterkariert damit den Anspruch, eine
gleichgelagerte steuerliche Belastung der direkten und indirekten Anleger herbeizuführen.
In Kapitel 4.3 wurde aus steuerlicher Sicht herausgearbeitetet, dass eine REIT-AG de lege
ferenda bei Qualifikation der Aktien als unbewegliches Vermögen und der Einordnung
der Einkünfte unter solche aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG zu
geringeren Verzerrungswirkungen und Belastungsunterschieden im Vergleich zur
Direktanlage als unter der geltenden Rechtslage führt. Diese Ausgestaltung ist daher nach
Meinung des Verfassers geeignet, die bestehende und verfassungsrechtlich bedenkliche
Besserstellung der REIT-Aktionäre aufzuheben.
Mit Beginn der Finanzmarktkrise im Sommer 2007 – ausgelöst durch eine Preisblase am
US-Immobilienmarkt – kurz nach Einführung der REIT-AG im Mai 2007753 verschob
sich zum einen der Fokus der internationalen Anleger hin zu risikoarmen, nicht börsennotierten
Anlagevehikeln. Zum anderen verschob sich auch die politische Agenda, die in
den Vorjahren primär auf die Stärkung und Expansion des Wirtschaftsstandortes
hingearbeitet hatte. In der Folge ging eine politische Marktfokussierung zugunsten einer
Ausweitung der Regulierung des Immobilienmarktes einher mit einer Stärkung der
Mieterrechte. Jüngste Beispiele sind hier die in Kapital 4.2.2.7 dargestellten Regelungen
zur Mietpreisbremse und zur makroprudenziellen Überwachung von Immobilienkrediten.
Vor dem Hintergrund der geringen Marktdurchdringung, die die REIT-AGs bislang
erreichen konnten und mit Blick auf die derzeitige politische Priorisierung, die den
Mieterschutz in den Vordergrund stellt, steht nicht zu erwarten, dass der Gesetzgeber die
aufgezeigten rechtsformspezifischen Korrekturen des REITG zugrunsten der Attraktivität der REIT-AG, die am Markt ja als Vermieter von Immobilien auftritt, zeitnah aufgreifen
und umsetzen wird.
In Bezug auf die steuerlich vorgeschlagenen Anpassungen und die damit einhergehende
Nivellierung der Belastungswirkungen beim Direktanleger im Vergleich zum REITAktionär
steht jedoch – wie in Kapitel 4.3.5.3 aufgezeigt – zu erwarten, dass hier
zumindest mittelfristig eine Anpassung durch Aufgabe der Abgeltungsteuer erreicht
werden kann. Hierdurch würden zumindest Teile der im Rahmen dieser Arbeit
verdeutlichten Anpassungen umgesetzt werden, indem steuerlich nicht vorbelastete
Erträge wieder systemkonform in vollem Umfang auf Anteilseignerebene besteuert
werden. Ob dies bereits ausreichend ist, um die Akzeptanz der G-REITs am Markt zu
erhöhen, wird die Zukunft zeigen. |
|---|---|
| DOI: | 10.17192/z2017.0511 |